一種房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)及評(píng)估方法
【技術(shù)領(lǐng)域】
[0001]本發(fā)明涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域，具體涉及一種房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)及評(píng)估方法。
【背景技術(shù)】
[0002]隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，城市建設(shè)的步伐越來越迅速，一座座高樓拔地而起，居民的購房能力不斷提升，購房自住和商業(yè)投資也成了熱門行徑。現(xiàn)有技術(shù)，居民購置房屋時(shí)，往往預(yù)先進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，其過程往往由估價(jià)相關(guān)行業(yè)的工作人員人為判斷或購房者主觀判斷，由于對(duì)自然環(huán)境因素取證困難、判斷標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、個(gè)人經(jīng)驗(yàn)等因素干擾而存在一定的盲目性、類賭博性，難以精確快速地評(píng)估房屋的價(jià)值。
[0003]現(xiàn)有技術(shù)的房屋自動(dòng)評(píng)估方法出現(xiàn)可一定程度解決上述問題，卻往往忽略了主觀因素，難以兼顧自住和商業(yè)投資兩種需求的不同引發(fā)對(duì)房屋價(jià)值評(píng)估異同。

【發(fā)明內(nèi)容】

[0004]本發(fā)明的目的在于克服現(xiàn)有技術(shù)之不足而提供一種快速、精確、可兼顧購房者購房居住和商業(yè)投資雙重標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)及評(píng)估方法。
[0005]—種房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)，包括分別和評(píng)估種類選擇模塊電連接的自動(dòng)評(píng)估裝置和手動(dòng)評(píng)估裝置，所述自動(dòng)評(píng)估裝置包括相互電連接的網(wǎng)絡(luò)資源自動(dòng)獲取裝置、計(jì)算裝置、數(shù)據(jù)抓取裝置、數(shù)據(jù)存儲(chǔ)裝置、互聯(lián)網(wǎng)設(shè)備和結(jié)果輸出裝置；所述手動(dòng)評(píng)估裝置包括依次電連接的評(píng)估參數(shù)輸入模塊、評(píng)估系數(shù)輸入模塊、評(píng)估公式選擇模塊、評(píng)估計(jì)算模塊和評(píng)估結(jié)果生成模塊。
[0006]在本發(fā)明提供的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)的一種較佳實(shí)施例中，所述評(píng)估參數(shù)輸入模塊可根據(jù)需要輸入?yún)?shù)指標(biāo)，包括距離指定地點(diǎn)的距離、所處樓層層數(shù)、建造年限、所處地區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)商信譽(yù)指數(shù)、物業(yè)管理服務(wù)星級(jí)及管理費(fèi)用中的一種或數(shù)種。
[0007]在本發(fā)明提供的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)的一種較佳實(shí)施例中，所述指定地點(diǎn)包括指定學(xué)校、指定醫(yī)療機(jī)構(gòu)、指定地鐵公交站、指定公園休閑娛樂場所、指定商戶。
[0008]在本發(fā)明提供的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)的一種較佳實(shí)施例中，所述評(píng)估系數(shù)輸入模塊包括相互電連接的輸入裝置和報(bào)錯(cuò)裝置。
[0009]在本發(fā)明提供的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)的一種較佳實(shí)施例中，所述輸入裝置可輸入0?100%之間任意百分?jǐn)?shù)，且輸入的百分?jǐn)?shù)之和等于且只能等于100%，否則所述報(bào)錯(cuò)裝置將進(jìn)行報(bào)錯(cuò)。
[0010]在本發(fā)明提供的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)的一種較佳實(shí)施例中，所述評(píng)估公式選擇模塊預(yù)先設(shè)定的價(jià)值評(píng)估公式包括:一手房價(jià)值評(píng)估公式、二手房價(jià)值評(píng)估公式和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估公式。
[0011]上述房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)的所述手動(dòng)評(píng)估裝置的評(píng)估方法包括如下步驟，
[0012]步驟SI 1:通過所述評(píng)估種類選擇模塊選擇所述手動(dòng)評(píng)估裝置；
[0013]步驟S12:在所述評(píng)估參數(shù)輸入模塊輸入?yún)?shù)指標(biāo):距離指定地點(diǎn)的距離、所處樓層層數(shù)、建造年限、所處地區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)商信譽(yù)指數(shù)、物業(yè)管理服務(wù)星級(jí)及管理費(fèi)用；
[0014]步驟S13:通過所述輸入裝置輸入各個(gè)參數(shù)指標(biāo)所占系數(shù)；
[0015]步驟S14:在所述評(píng)估公式選擇模塊選擇相應(yīng)的價(jià)值評(píng)估公式；
[0016]步驟S15:所述評(píng)估計(jì)算模塊開始計(jì)算；
[0017]步驟S16:所述評(píng)估結(jié)果生成模塊生成評(píng)估結(jié)果報(bào)告。
[0018]上述房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)的所述自動(dòng)評(píng)估裝置的評(píng)估方法包括如下步驟，
[0019]步驟S21:所述網(wǎng)絡(luò)資源自動(dòng)獲取裝置通過網(wǎng)絡(luò)從房地產(chǎn)網(wǎng)站獲取房產(chǎn)及其所在地的相關(guān)數(shù)據(jù)資源，然后所述數(shù)據(jù)存儲(chǔ)裝置建立房產(chǎn)及其所在地的信息數(shù)據(jù)庫，所述信息數(shù)據(jù)庫包含關(guān)聯(lián)的市場信息、地理信息和企業(yè)信息等，然后建立指標(biāo)測(cè)評(píng)體系，根據(jù)房產(chǎn)及其所在地信息中的敏感字段數(shù)據(jù)內(nèi)容判斷其客觀環(huán)境因素和當(dāng)前市場因素，并獲得相關(guān)測(cè)評(píng)指標(biāo)，最后通過所述計(jì)算裝置根據(jù)測(cè)評(píng)指標(biāo)計(jì)算得到房產(chǎn)價(jià)值，所有房產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成房產(chǎn)價(jià)值數(shù)據(jù)庫。。
[0020]步驟S22:通過所述評(píng)估種類選擇模塊選擇所述自動(dòng)評(píng)估裝置；
[0021]步驟S23:所述數(shù)據(jù)抓取裝置通過所述互聯(lián)網(wǎng)設(shè)備從所述房產(chǎn)價(jià)值數(shù)據(jù)庫抓取待測(cè)房產(chǎn)的房產(chǎn)價(jià)值信息；
[0022]步驟S24:所述結(jié)果輸出裝置自動(dòng)輸出評(píng)估結(jié)果報(bào)告。
[0023]相較于現(xiàn)有技術(shù)，本發(fā)明提供的所述房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)及評(píng)估方法可根據(jù)購房者的需求選擇所述自動(dòng)評(píng)估裝置和/或所述手動(dòng)評(píng)估裝置，所述自動(dòng)評(píng)估裝置較適用于商業(yè)投資的購房者，所述手動(dòng)評(píng)估裝置因可自由設(shè)置參數(shù)指標(biāo)及其系數(shù)而適用于購房居住的選房者，兩種評(píng)估系統(tǒng)皆評(píng)估快速、準(zhǔn)確。
【附圖說明】
[0024]為了更清楚地說明本發(fā)明實(shí)施例中的技術(shù)方案，下面將對(duì)實(shí)施例描述中所使用的附圖作簡單地介紹，顯而易見地，下面描述中的附圖僅僅是本發(fā)明的一些實(shí)施例，對(duì)于本領(lǐng)域普通技術(shù)人員來講，在不付出創(chuàng)造性勞動(dòng)的前提下，還可以根據(jù)這些附圖獲得其它的附圖，其中:
[0025]圖1是本發(fā)明提供的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)工作原理示意圖。
【具體實(shí)施方式】
[0026]下面將結(jié)合本發(fā)明實(shí)施例中的附圖，對(duì)本發(fā)明實(shí)施例中的技術(shù)方案進(jìn)行清楚、完整地描述，顯然，所描述的實(shí)施例僅是本發(fā)明的一部分實(shí)施例，而不是全部的實(shí)施例。
[0027]請(qǐng)參閱圖1，是本發(fā)明提供的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)工作原理示意圖。
[0028]所述房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)包括分別和評(píng)估種類選擇模塊11電連接的自動(dòng)評(píng)估裝置13和手動(dòng)評(píng)估裝置15。
[0029]自動(dòng)評(píng)估裝置13設(shè)有相互電連接的網(wǎng)絡(luò)資源自動(dòng)獲取裝置131、計(jì)算裝置132、數(shù)據(jù)抓取裝置133、數(shù)據(jù)存儲(chǔ)裝置134、互聯(lián)網(wǎng)設(shè)備135和結(jié)果輸出裝置136。
[0030]網(wǎng)絡(luò)資源自動(dòng)獲取裝置131可抽取待測(cè)房產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)資源和基礎(chǔ)信息，相關(guān)數(shù)據(jù)資源至少包含圖片信息、位置信息、市場銷售信息和物業(yè)屬性分類信息，基礎(chǔ)信息的采集和初步分析主要從房地產(chǎn)相關(guān)門戶網(wǎng)站獲取，如房型、面積、樓層、物業(yè)屬性、位置等，以及獲取房產(chǎn)所在地的基本信息如品質(zhì)、市場銷售、價(jià)格走勢(shì)、地理坐標(biāo)、周邊配套、周邊不利因素、相關(guān)開發(fā)商企業(yè)、相關(guān)服務(wù)公司等。先在計(jì)算機(jī)中建立一個(gè)房產(chǎn)估價(jià)測(cè)評(píng)指標(biāo)體系，所述房產(chǎn)估價(jià)測(cè)評(píng)指標(biāo)與房產(chǎn)客觀因素關(guān)聯(lián)，所述的房產(chǎn)客觀因素至少包含房產(chǎn)的檔次、地理位置、品牌和質(zhì)量、環(huán)境、樓層、戶型朝向、采光、周邊配套、交通、不利因素和市場環(huán)境信息，房產(chǎn)估價(jià)測(cè)評(píng)指標(biāo)還包括當(dāng)前經(jīng)濟(jì)因素信息，然后建立一個(gè)數(shù)學(xué)聚類分析模型，對(duì)大量已知價(jià)值房產(chǎn)樣本通過計(jì)算機(jī)分析得出房產(chǎn)客觀因素指標(biāo)與已存儲(chǔ)信息以及房產(chǎn)價(jià)值之間的自然規(guī)律關(guān)系，最后根據(jù)房產(chǎn)客觀因素指標(biāo)、已存儲(chǔ)信息以及房產(chǎn)價(jià)值之間的自然規(guī)律關(guān)系，完成全部未知價(jià)值房產(chǎn)的指標(biāo)測(cè)評(píng)。
[0031]所述自動(dòng)評(píng)估裝置13的評(píng)估方法包括如下步驟:
[0032]步驟S21:網(wǎng)絡(luò)資源自動(dòng)獲取裝置131先通過網(wǎng)絡(luò)從房地產(chǎn)網(wǎng)站獲取房產(chǎn)及其所在地的相關(guān)數(shù)據(jù)資源；
[0033]步驟S22:數(shù)據(jù)存儲(chǔ)裝置134建立房產(chǎn)及其所在地的信息數(shù)據(jù)庫，信息數(shù)據(jù)庫包含關(guān)聯(lián)的市場信息、地理信息和企業(yè)信息等。
[0034]步驟S23:利用數(shù)學(xué)建模的方法建立指標(biāo)測(cè)評(píng)體系，根據(jù)房產(chǎn)及其所在地信息中的敏感字段數(shù)據(jù)內(nèi)容判