專利名稱：交易產(chǎn)權(quán)的方法
技術(shù)領(lǐng)域：
本發(fā)明涉及一種用于提供并管理產(chǎn)權(quán)交易的計算機系統(tǒng)和方法，并特別針對通過計算機網(wǎng)絡(luò)例如因特網(wǎng)的房地產(chǎn)交易。
背景技術(shù)：
計算機網(wǎng)絡(luò)例如因特網(wǎng)可以用于為商家出售商品給公眾和商家之間的交易提供服務(wù)和產(chǎn)品。這種流行可以部分歸功于其能以比傳統(tǒng)提供產(chǎn)品和服務(wù)的形式，例如宣傳品和昂貴的廣告，更加低廉的方式獲得許多潛在的消費者/客戶的事實。
近些年，房地產(chǎn)代理商通過因特網(wǎng)向公眾提供銷售/出租/拍賣/調(diào)查等房地產(chǎn)服務(wù)。通常，希望使用因特網(wǎng)來購買地產(chǎn)的人會訪問網(wǎng)站，并可能手工查看所提供的每條地產(chǎn)的銷售/出租/拍賣/調(diào)查信息，或另外他們可能進入搜索(例如按位置)，以便查看那些在房地產(chǎn)代理數(shù)據(jù)庫中列出的地產(chǎn)信息。
這種方法的局限性在于因為因特網(wǎng)可以讓許多人來訪問，所以房地產(chǎn)代理商將受到其在某時所能提供的地產(chǎn)數(shù)目的限制。對于許多房地產(chǎn)代理商來說將因特網(wǎng)上所選地產(chǎn)列表定位在中央位置以允許他們自動更新列表的格式是很困難的。因此，在網(wǎng)站上對最新信息的管理變得很麻煩。
而且，如果其他代理商想要在另一個代理商網(wǎng)站上列出他們的地產(chǎn)信息，在這兩個代理商之間傳送數(shù)據(jù)的格式可能并不兼容，因而，在傳送信息方面存在很多困難。
另外，先前通過因特網(wǎng)出售地產(chǎn)的方法僅涉及為了讓購買者與銷售商匹配的搜索技術(shù)。并沒有提供交易階段發(fā)展進程中，附加的管理或促進地產(chǎn)交易的方法。

發(fā)明內(nèi)容
本發(fā)明的目標在于提供一種用于在計算機網(wǎng)絡(luò)上促進產(chǎn)權(quán)交易的改進計算機系統(tǒng)。
根據(jù)本發(fā)明的第一方面，提供了一種在計算機網(wǎng)絡(luò)上(例如因特網(wǎng))用于提供至少一項交易產(chǎn)權(quán)的計算機系統(tǒng)，所提供的產(chǎn)權(quán)用于從至少一個交易者到至少一個購買者之間進行交易，系統(tǒng)包括用于存儲和傳播有關(guān)產(chǎn)權(quán)信息的主數(shù)據(jù)庫，主數(shù)據(jù)庫位于至少一個能被需要獲得所述產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息的購買者訪問的主服務(wù)器上；由一個或以上的交易者提供的至少一個存儲為交易而提供的產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息的代理數(shù)據(jù)庫，每個代理數(shù)據(jù)庫適于訪問主服務(wù)器，以便將存儲在所述代理數(shù)據(jù)庫上的信息傳送到主數(shù)據(jù)庫；和與所述至少一個代理數(shù)據(jù)庫相聯(lián)系的數(shù)據(jù)交易管理程序，所述數(shù)據(jù)交易管理程序適于對交易者和購買者之間的產(chǎn)權(quán)交易發(fā)展進程的相關(guān)信息進行管理，并記錄在代理數(shù)據(jù)庫中。
其中，在所述代理數(shù)據(jù)庫中管理和記錄交易者和購買者之間的產(chǎn)權(quán)交易發(fā)展進程的相關(guān)信息，并且主數(shù)據(jù)庫經(jīng)編程來與所述代理數(shù)據(jù)庫連接來接收與新產(chǎn)權(quán)相關(guān)的信息，并直接從所述代理數(shù)據(jù)庫更新已存儲在所述主數(shù)據(jù)庫中的產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息。
本發(fā)明的優(yōu)點在于有關(guān)產(chǎn)權(quán)的信息包括多條與產(chǎn)權(quán)特定內(nèi)容相關(guān)的信息項。特定產(chǎn)權(quán)的信息項通常描述了所述產(chǎn)權(quán)的獨特特征，并且可以由交易者和購買者單獨進行檢索。
本發(fā)明的優(yōu)點還在于為了交易也可以向購買者提供與產(chǎn)權(quán)相關(guān)的有形服務(wù)。
系統(tǒng)可選擇地請求系統(tǒng)用戶(例如交易者或購買者)輸入有關(guān)交易/獲得中用戶所感興趣的產(chǎn)權(quán)類型條件。系統(tǒng)將可以在檢索條件中使用的交易信息存儲在主數(shù)據(jù)庫上，從而將檢索條件與存儲在主數(shù)據(jù)庫上的信息項目匹配。通常，結(jié)果會有很多匹配項目，并且可以給用戶呈現(xiàn)許多與檢索條件匹配的產(chǎn)權(quán)信息。
系統(tǒng)也可以允許用戶輸入進一步的檢索條件，因此使得匹配的產(chǎn)權(quán)數(shù)減少，以便用戶獲得他們最感興趣的那些產(chǎn)權(quán)詳細信息。
在本發(fā)明的一個實施例中，產(chǎn)權(quán)指的是向購買者(例如購買者和承租人)提供用于通過出售或出租進行交易的房地產(chǎn)。在這樣的實施例中，與房地產(chǎn)相關(guān)的信息項可以包括與地產(chǎn)特定特征相關(guān)的信息項，例如位置、價格、地產(chǎn)面積、臥室數(shù)目、照片、合同、平面圖或視頻程序等。主數(shù)據(jù)庫可以是相關(guān)數(shù)據(jù)庫，因而存儲在該數(shù)據(jù)庫中的信息項可以構(gòu)造為能夠識別所存儲的其他地產(chǎn)中特定地產(chǎn)信息的相互關(guān)系。在這點上，與第二項地產(chǎn)相關(guān)的第一項地產(chǎn)可以在與第二網(wǎng)頁鏈接(例如超文本鏈接)的第一網(wǎng)頁上呈現(xiàn)給用戶。例如，如果第一項地產(chǎn)與商店單元相關(guān)，并位于購物中心，商店單元自身可以提供租賃，并且這個地產(chǎn)的詳細信息可以在第一網(wǎng)頁上向用戶呈現(xiàn)。在第一網(wǎng)頁上，可以存在鏈接到提供有關(guān)商店單元所在的購物中心信息的第二網(wǎng)頁的超鏈接。這個特性允許那些打算要承租商店單元的人能夠有機會考慮購物中心所提供的購物環(huán)境的舒適性。而且，從購物中心的網(wǎng)頁上可能還包括與中心提供的其他要出租和/或出售的中心內(nèi)商店單元相連的鏈接。
本發(fā)明的優(yōu)點在于數(shù)據(jù)交易管理程序也包括幫助用戶管理地產(chǎn)交換交易的交易管理程序。一旦購買者選出他們想要交換(例如用錢)的地產(chǎn)項目，數(shù)據(jù)交易管理程序會通過管理和記錄地產(chǎn)交易的各階段來幫助用戶商議交易。
通常，一旦購買者中意這個地產(chǎn)項目，并表現(xiàn)出有興趣與地產(chǎn)項目的交易者進行商議，交易管理程序就記錄雙方正在協(xié)商。購買者可以通過選擇位于所述地產(chǎn)項目網(wǎng)頁上的“進入交易”鏈接對象來表達對地產(chǎn)項目產(chǎn)生興趣。這個信息通常會提交給地產(chǎn)項目的交易者。
如果雙方達成初步協(xié)議，那么他們就能進入交易接受條款的討論，否則，交易管理程序?qū)⒔灰谞顟B(tài)將記錄為“失效”，并且不再進行進一步地協(xié)商。
一旦簽署了交易接受條款，數(shù)據(jù)交易管理程序?qū)⒔灰谞顟B(tài)作為代理數(shù)據(jù)庫中的記錄來記錄在數(shù)據(jù)庫中。
在接受條款記錄之后，代理數(shù)據(jù)庫生成合約以及雙方要簽署的合約的復(fù)印件。這樣就可以進行結(jié)算，并由購買者支付給交易者。在這種方式下，交易的所有階段都通過交易管理程序記錄，并且保留了交易的歷史記錄。
代理數(shù)據(jù)庫可以通過特定的交易者來管理，例如代理交易者。代理交易者可以選擇他們希望提供的在因特網(wǎng)上交易的特定地產(chǎn)，并將這些特定地產(chǎn)的相關(guān)信息上傳到主數(shù)據(jù)庫。代理商交易者可以通過主服務(wù)器用分配的授權(quán)用戶標識和驗證密碼來訪問主數(shù)據(jù)庫。
根據(jù)本發(fā)明的第二方面，提供了一種用于在計算機網(wǎng)絡(luò)(例如因特網(wǎng))上提供至少交易一個產(chǎn)權(quán)信息的方法。為至少一個交易者和至少一個購買者提供的產(chǎn)權(quán)，該方法包括下述步驟提供用于存儲和傳播有關(guān)產(chǎn)權(quán)信息的主數(shù)據(jù)庫，主數(shù)據(jù)庫位于至少一個能被需要獲得所述產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息的購買者訪問的主服務(wù)器上；提供由一個或一個以上的交易者提供的至少一個存儲為交易而提供的產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息的代理數(shù)據(jù)庫，每個代理數(shù)據(jù)庫適于訪問主服務(wù)器，以便將存儲在所述代理數(shù)據(jù)庫上的信息傳送到主數(shù)據(jù)庫；和提供與所述至少一個代理數(shù)據(jù)庫相聯(lián)系的數(shù)據(jù)交易管理程序，所述數(shù)據(jù)交易管理程序適于對交易者和購買者之間的產(chǎn)權(quán)交易各階段的相關(guān)信息進行管理，并記錄在代理數(shù)據(jù)庫中。
其中在所述代理數(shù)據(jù)庫中管理和記錄交易者和購買者之間的產(chǎn)權(quán)交易的各階段的相關(guān)信息，并且主數(shù)據(jù)庫經(jīng)編程來與所述代理數(shù)據(jù)庫連接來接收與新產(chǎn)權(quán)相關(guān)的信息，并直接從所述代理數(shù)據(jù)庫更新已存儲在所述主數(shù)據(jù)庫中的產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息。
較佳地所述產(chǎn)權(quán)交易的各階段作為數(shù)據(jù)記錄，并包括下述一個或多個交易階段所述產(chǎn)權(quán)交易的協(xié)商；所述產(chǎn)權(quán)交易同意接受的法定條款；所述產(chǎn)權(quán)交易的簽署契約細節(jié)；所述交易的結(jié)算；所述產(chǎn)權(quán)的支付。
在說明書中使用到“數(shù)據(jù)庫”術(shù)語，該術(shù)語不僅指結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)的集合，而且其范圍也包括具有對計算機中數(shù)據(jù)進行處理存儲，檢索和更新以及將數(shù)據(jù)與其他文件和/或應(yīng)用程序保持整體性的軟件的數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)。
在說明書中使用到“產(chǎn)權(quán)”術(shù)語，該術(shù)語所包括的范疇不僅是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，也包括商業(yè)、提供時間共享或可銷售的物品例如汽車和船舶等。
在說明書中使用到“交易”術(shù)語，該術(shù)語所包括的范疇是出售、出租、提供雇用或拍賣。


盡管有很多落入本發(fā)明范疇之中的其他形式，本發(fā)明的較佳形式，僅是作為實例，將結(jié)合附圖進行描述圖1是一種交易者在因特網(wǎng)上向潛在購買者提供交易產(chǎn)權(quán)的計算機系統(tǒng)的示意說明；圖2是圖1計算機系統(tǒng)交易階段的第一組示意說明；圖3是圖2計算機系統(tǒng)交易階段的進一步第二組示意說明；圖4說明在從查詢階段到交易完成的產(chǎn)權(quán)交易期間記錄的交易所涉及的各階段。
具體實施例方式
參照圖1，示出用于在因特網(wǎng)上提供產(chǎn)權(quán)的計算機系統(tǒng)10，在本實施例中的產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。與該產(chǎn)權(quán)有關(guān)的信息羅列在位于主服務(wù)器上的主數(shù)據(jù)庫中，并通常作為列表交易數(shù)據(jù)庫12示出。作為記錄存儲在列表交易數(shù)據(jù)庫12中的信息可以從在網(wǎng)頁上顯示該信息的專用列表交易網(wǎng)站上訪問到，因此信息可以由以14、16和18示出的許多其他代理數(shù)據(jù)庫訪問。
另外，列表交易數(shù)據(jù)庫12可以讓因特網(wǎng)上的任何用戶來查看，如使用計算機與因特網(wǎng)連接的用戶20、22或使用具有無線應(yīng)用協(xié)議技術(shù)的移動電話與因特網(wǎng)連接的用戶24。計算機20、22、24上提供的因特網(wǎng)瀏覽器可以用來定位和/或下載專用列表交易數(shù)據(jù)庫12網(wǎng)站的網(wǎng)頁11?？梢姡褂脼g覽器20的用戶，如下所述也能訪問他們自身的能與位于列表交易上的信息進行連接的個人數(shù)據(jù)庫25。
代理數(shù)據(jù)庫18由許多涉及房地產(chǎn)代理管理和操作的用戶使用，如虛線26所示。代理數(shù)據(jù)庫18放置在房地產(chǎn)代理商26專用服務(wù)器上。
在代理數(shù)據(jù)庫18上的信息可以由房地產(chǎn)代理商26中涉及房地產(chǎn)銷售、出租或拍賣管理和簡便的許多人使用。地產(chǎn)銷售員28、地產(chǎn)經(jīng)理30、會計部門32和代理管理員34都能將代理數(shù)據(jù)庫作為記錄保留系統(tǒng)使用，并為房地產(chǎn)代理商26的一般操作而使用。需要明白，代理數(shù)據(jù)庫18上的信息也可以用于其他商業(yè)目的，例如用于市場營銷。
在房地產(chǎn)代理商26管理下的每個地產(chǎn)的所有地產(chǎn)列表在代理數(shù)據(jù)庫18上。經(jīng)常當期望有某地產(chǎn)在因特網(wǎng)上提供出售、拍賣或租賃，銷售員28選擇代理數(shù)據(jù)庫18上羅列的這些地產(chǎn)，并向代理數(shù)據(jù)庫18輸入請求，這些地產(chǎn)就羅列在列表交易數(shù)據(jù)庫12上。
為了在列表交易數(shù)據(jù)庫上列出代理數(shù)據(jù)庫18所選中的地產(chǎn)，代理數(shù)據(jù)庫18所在的服務(wù)器(未示出)與含有表示網(wǎng)頁11的HTML數(shù)據(jù)的服務(wù)器相連，該服務(wù)器也允許對列表交易數(shù)據(jù)庫12的訪問隨后用從代理數(shù)據(jù)庫18記錄中選出的新列表地產(chǎn)來更新列表交易數(shù)據(jù)庫12。
代理數(shù)據(jù)庫18的軟件與列表交易數(shù)據(jù)庫12的軟件兼容，因此可以在數(shù)據(jù)庫之間傳送信息。
應(yīng)當明白，代理數(shù)據(jù)庫14和16也可以由其他房地產(chǎn)代理商(未示出)管理和運行，并且許多代理商可以通過因特網(wǎng)與列表交易數(shù)據(jù)庫12連接。
在代理數(shù)據(jù)庫18中作為記錄存儲的每條房地產(chǎn)信息，存儲有與房地產(chǎn)代理商26所提供出售的地產(chǎn)特定項目相關(guān)的信息準則。組合在一起的信息項提供了要在因特網(wǎng)上出售、出租或拍賣的地產(chǎn)概括描述。例如，準則可能包括房屋類型(例如它是住宅、城公所、公寓、辦公大樓或其他一些商業(yè)地產(chǎn))，出售地產(chǎn)的價格范圍，房間數(shù)，樓層和位置等。
這個準則可以讓通過因特網(wǎng)訪問列表交易數(shù)據(jù)庫12的任何用戶根據(jù)記錄信息檢索地產(chǎn)而使用，例如，使用計算機20上網(wǎng)頁瀏覽器的用戶可以通過在位于網(wǎng)站11上的虛擬表格中輸入檢索信息來訪問列表交易數(shù)據(jù)庫12，搜索位于特定區(qū)域和某個價格范圍以及特定描述(例如輸入他們喜歡的位置和臥室數(shù))的住宅，并將其呈現(xiàn)給計算機20用戶。
檢索信息隨后發(fā)送給列表交易數(shù)據(jù)庫12，在其中檢索信息與那些記錄在列表交易數(shù)據(jù)庫12上，其信息準則的對應(yīng)于檢索信息的地產(chǎn)信息匹配。匹配的地產(chǎn)的列表(所列出的任意一個地產(chǎn)可以從任一代理數(shù)據(jù)庫14、16和18中產(chǎn)生)可用計算機20下載并顯示給用戶。
計算機20可能已經(jīng)裝有能從列表交易數(shù)據(jù)庫12的網(wǎng)站11中下載的“個人”數(shù)據(jù)庫管理程序25。個人數(shù)據(jù)庫管理程序25記錄那些如上所述匹配并已下載的地產(chǎn)信息，并允許用戶從匹配地產(chǎn)列表中選擇那些希望作為“有效查詢”的地產(chǎn)信息。
當用戶使用網(wǎng)絡(luò)瀏覽器20時得到的有效查詢引起用戶要從地產(chǎn)所列出的房地產(chǎn)代理商那找出與所選地產(chǎn)相關(guān)的進一步信息的愿望。這種配置允許個人數(shù)據(jù)庫管理程序25能與代理數(shù)據(jù)庫14、16或18中任意一個直接通訊，使得有效查詢可能傳遞給負責(zé)交易上所列房地產(chǎn)的房地產(chǎn)的代理商，并且有效查詢可能自動在房地產(chǎn)代理數(shù)據(jù)庫中記錄。當在個人數(shù)據(jù)庫管理程序25中選擇作為有效查詢的地產(chǎn)時，該有效查詢可以通過電子郵件直接傳遞給房地產(chǎn)代理商。個人數(shù)據(jù)庫管理程序25的軟件由于與代理數(shù)據(jù)庫軟件有兼容的接口，所以直接和自動通訊是可能實現(xiàn)的。
或者，用于特定地產(chǎn)列表的有效查詢也可以用計算機25由對應(yīng)于有效查詢列出地產(chǎn)的房地產(chǎn)代理商傳遞給代表用戶利益的地產(chǎn)顧問。
值得重視的是因為任何數(shù)目的代理數(shù)據(jù)庫可以在列表具有數(shù)據(jù)庫12上存儲信息，使用計算機20、22或WAP電話24的用戶并不會局限在特定某個代理數(shù)據(jù)庫中，而是可以訪問含有來自數(shù)據(jù)庫14、16或18以及任何列表交易12所列出的數(shù)據(jù)庫信息的列表交易數(shù)據(jù)庫12。而且，因為具有和列表交易數(shù)據(jù)庫12兼容軟件的代理數(shù)據(jù)庫14、16和18每個都訪問列表交易數(shù)據(jù)庫12，所以所有的信息都能很容易地更新。
圖2和圖3詳細示出通過因特網(wǎng)經(jīng)計算機系統(tǒng)10匹配的交易者和購買者進行產(chǎn)權(quán)交易的各階段，在本實例中產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)。
下載列表交易數(shù)據(jù)庫12的網(wǎng)站11的潛在購買者在雇客接觸34的表中示出。他/她在階段36開始對他們感興趣而想要獲得的房地產(chǎn)的準則細節(jié)進行“新查詢”(如上所述)。同樣，在階段38，除描述這些地產(chǎn)的信息外，來自房地產(chǎn)代理商的新列表在列表交易數(shù)據(jù)庫12中作為記錄已經(jīng)存儲。
來自階段36的新查詢準則在階段33處與地產(chǎn)所存儲的信息匹配，用于在階段35產(chǎn)生輸出反饋給雇客接觸34的列表。匹配的列表是符合查詢準則的存儲地產(chǎn)信息的輸出。
雇客接觸34隨后選擇(階段37)選擇他們想要進入“有效查詢”的那些地產(chǎn)(如上所述)。這樣，雇客接觸34取得有效查詢的資格。那些在階段37選中作為有效查詢的地產(chǎn)如上所述經(jīng)通信傳送到具有有效查詢地產(chǎn)列表的負責(zé)代理商(階段40)。
一旦由雇客接觸34開始有效查詢，其就被記錄在位于代理26(參照圖1)相聯(lián)系的代理數(shù)據(jù)庫上的有效查詢管理系統(tǒng)42中。有效查詢管理系統(tǒng)42通過自動對開始有效查詢的代理26產(chǎn)生提醒信號來幫助房地產(chǎn)代理處理有效查詢，而且?guī)椭?6準備與選中地產(chǎn)相關(guān)的銷售材料和進一步的信息。在處理查詢到協(xié)商階段之中，有效查詢管理系統(tǒng)42能自動執(zhí)行各種功能，例如，有效查詢管理系統(tǒng)42允許交易者例如房地產(chǎn)代理商通過在查詢的不同階段產(chǎn)生提示與雇客接觸34進行聯(lián)系來管理新查詢36。例如在雇客接觸34獲得符合查詢36的地產(chǎn)列表之后，可以提示有效查詢管理系統(tǒng)操作員在雇客接觸34對匹配的地產(chǎn)進行研究時期之后與雇客接觸34進行聯(lián)系。
通過因特網(wǎng)首先可能在列表交易數(shù)據(jù)庫12上進行一次檢索，為了讓所列出的地產(chǎn)匹配查詢36的要求，在相關(guān)代理26的代理數(shù)據(jù)庫上可能要進行另一次檢索。在這點上，因為代理數(shù)據(jù)庫使用的是與列表交易數(shù)據(jù)庫12相同的軟件程序，所以可能在相關(guān)代理26的代理數(shù)據(jù)庫上處理雇客接觸的檢索。在有效查詢階段的地產(chǎn)信息應(yīng)該進一步進到由接觸34啟動提供實際要價的處理，原始的要價將記錄在下面要進一步討論的處理管理系統(tǒng)52中。
一旦處理管理階段最終確定，所有的財務(wù)事項記錄在商業(yè)管理54系統(tǒng)中進行保存和維護。這個系統(tǒng)可以被代理26用于財會用途。在交易中止或完成之后，歷史存檔管理系統(tǒng)56保留處理管理序列的歷史記錄，以便出于資料用途而檢索這些記錄，并且記錄已經(jīng)查看和協(xié)商過的先前列表的特定地產(chǎn)。
圖4說明處理管理系統(tǒng)執(zhí)行的不同階段。每個箭頭代表通過總線在實際系統(tǒng)中數(shù)據(jù)流向。
雇客接觸34和代理26(在這種情況下作為地產(chǎn)所有者)進入?yún)f(xié)商階段58，在該階段雙方協(xié)商進行房地產(chǎn)交易應(yīng)該遵循的條款。例如他們會協(xié)商地產(chǎn)的價格和出售條件(例如保證金數(shù)額)。一旦協(xié)商過程完成，雙方隨后進入地產(chǎn)出售的一致接受條款(階段60)。
雙方簽訂的協(xié)議條款和協(xié)商階段都記錄在歷史存檔管理系統(tǒng)56中，因此協(xié)商所有階段的準確記錄都得以保存。為了傳播，該信息可以從列表交易數(shù)據(jù)庫12上的歷史存檔管理系統(tǒng)56上載，并可以作為歷史交易記錄用于對列表交易數(shù)據(jù)庫12上記錄的其他地產(chǎn)進行比較、使用或購買。
另外，如果協(xié)商是通過因特網(wǎng)完成，例如通過以TCP/IP代碼格式的電子郵件或文字通信或從HTML代碼的“可視表”輸入而完成，那么協(xié)商階段的記錄可以實時完成。
一旦接受條款完成，隨后簽訂該筆生意并可能再次上傳給列表交易數(shù)據(jù)庫12。通過下載由處理管理系統(tǒng)52產(chǎn)生的PDF格式的協(xié)議的復(fù)件，就能打印其硬拷貝，這樣雙方都可以簽署協(xié)議。
在從交易58-62的任意階段，進程可以如所示通過箭頭64來中止，并且處理隨后在階段66記錄為“失效”。因此，從處理進入失效階段66時刻起，雇客可能表示他們不再希望繼續(xù)任何進一步查詢，并且處理管理系統(tǒng)在階段68將查詢記錄為“無效”?；蛘咴儐柨赡茉陔A段70記錄為“有效”，并且處理會重復(fù)返回到有效查詢管理系統(tǒng)42。
在簽訂生意后，產(chǎn)權(quán)隨后在階段72進行結(jié)算，這也再次由代理26的代理數(shù)據(jù)庫中的處理管理系統(tǒng)52記錄，并在階段74收到最終支付。
步驟58到74的產(chǎn)權(quán)交易各階段的信息數(shù)據(jù)可能包括交易階段的時間日期，任何金錢數(shù)額(例如出售價格)，交易者和購買者之間達成的任何法律協(xié)議，以及任何有關(guān)交易的專門附注(例如交易者或購買者告知的地產(chǎn)具有某種例如墻上裂縫的缺陷)。
因為代理數(shù)據(jù)庫14、16、18和列表交易數(shù)據(jù)庫12具有兼容的軟件和與房地產(chǎn)相關(guān)的記錄相連字段，所以對于從代理數(shù)據(jù)庫上傳到列表交易數(shù)據(jù)庫12的新地產(chǎn)信息是有效的。另外，這也避免數(shù)據(jù)重新輸入，從而節(jié)省了時間和減少了錯誤的發(fā)生。因此，對于列表交易數(shù)據(jù)庫來說就可能對正確信息進行維護。
代理數(shù)據(jù)庫的軟件也可以從列表交易數(shù)據(jù)庫12的網(wǎng)站上下載。這樣，許多代理數(shù)據(jù)庫就能將地產(chǎn)信息加入到列表交易數(shù)據(jù)庫12中，這為檢索數(shù)據(jù)庫的用戶提供更多的可獲得地產(chǎn)信息選擇。
處理管理數(shù)據(jù)庫可以記錄處理管理系統(tǒng)的所有階段并保留歷史數(shù)據(jù)。因而，可以記錄例如發(fā)生的時間和出售地產(chǎn)所涉及的過程這些可靠的信息。這就允許商業(yè)管理者例如房地產(chǎn)代理商確定每個出售地產(chǎn)的銷售人員等的業(yè)績，并且毫不費力確定所出售的地產(chǎn)以及確認可能會用于確定出售所產(chǎn)生的依據(jù)銷售人員銷售地產(chǎn)所用時間而帶來利潤的歷史數(shù)據(jù)。在這種方式下，可以更好保持房地產(chǎn)代理商運作的記錄和管理，并且地產(chǎn)的銷售通過改進的記錄保持系統(tǒng)而更便利。
需要明白的是，雖然在這里的討論的發(fā)明主要涉及房地產(chǎn)，但是本發(fā)明也可以涉及其他形式的產(chǎn)權(quán)例如船舶、車和家俱產(chǎn)業(yè)、勞務(wù)、旅館食宿等。
前面描述了本發(fā)明的實施例和修改，對于本領(lǐng)域的數(shù)量技術(shù)人員可以很容易地在不離開本發(fā)明的范疇的情況下進行實施。例如，產(chǎn)權(quán)交易可以在任何形式的計算機網(wǎng)絡(luò)上實行，例如因特網(wǎng)或具有WAP能力的電信系統(tǒng)。
權(quán)利要求
1.一種在計算機網(wǎng)絡(luò)上用于提供至少一項產(chǎn)權(quán)交易的方法，所提供的產(chǎn)權(quán)用于從至少一個交易者到至少一個購買者之間進行的交易，其特征在于，所述方法包括下述步驟提供用于存儲和傳播有關(guān)產(chǎn)權(quán)信息的主數(shù)據(jù)庫，所述主數(shù)據(jù)庫位于至少一個能被需要獲得所述產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息的購買者訪問的主服務(wù)器上；提供至少一個存儲由一個或一個以上的交易者提供用于交易的產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息的代理數(shù)據(jù)庫，每個代理數(shù)據(jù)庫適于訪問主服務(wù)器，以便將存儲在所述代理數(shù)據(jù)庫上的信息傳送到所述主數(shù)據(jù)庫；和提供與所述至少一個代理數(shù)據(jù)庫相聯(lián)系的數(shù)據(jù)交易管理程序，所述數(shù)據(jù)交易管理程序適于對交易者和購買者之間的產(chǎn)權(quán)交易各階段的相關(guān)信息進行管理，并記錄在代理數(shù)據(jù)庫中。其中，在所述代理數(shù)據(jù)庫中管理和記錄交易者和購買者之間的產(chǎn)權(quán)交易各階段的相關(guān)信息，并且所述主數(shù)據(jù)庫經(jīng)編程來與所述代理數(shù)據(jù)庫連接來接收與新產(chǎn)權(quán)相關(guān)的信息，并直接從所述代理數(shù)據(jù)庫更新已存儲在所述主數(shù)據(jù)庫中的產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息。
2.如權(quán)利要求1所述的方法，其特征在于，所述產(chǎn)權(quán)的交易的階段作為數(shù)據(jù)記錄，所述記錄數(shù)據(jù)涉及下述任何一個或多個交易階段所述產(chǎn)權(quán)交易的協(xié)商；所述產(chǎn)權(quán)交易同意接受的法定條款；所述產(chǎn)權(quán)交易的簽署契約細節(jié)；所述交易的結(jié)算；所述產(chǎn)權(quán)的支付。
3.如權(quán)利要求2所述的方法，其特征在于，所述記錄數(shù)據(jù)涉及任何一個或多個下述信息項所述產(chǎn)權(quán)交易各階段的時間日期；所述交易的保證金數(shù)額；交易者和購買者之間所關(guān)心的交易的特定附注；房地產(chǎn)位置；價格；地產(chǎn)規(guī)模；臥室數(shù)；照片；合同；平面圖；或視頻程序。
4.如權(quán)利要求1到3中任一權(quán)利要求所述的方法，其特征在于，所述產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息包括多個與產(chǎn)權(quán)特定項相關(guān)的信息項，每個所述信息項可以由交易者或購買者單獨檢索。
5.如權(quán)利要求1到4中任一權(quán)利要求所述的方法，其特征在于，所述進一步包括允許購買者輸入與購買者有興趣獲得的產(chǎn)權(quán)類型準則相關(guān)的查的步驟。
6.如權(quán)利要求1到5中任一權(quán)利要求所述的方法，其特征在于，所述方法進一步包括允許在所述主數(shù)據(jù)庫上存儲交易信息，所述信息可以由檢索準則使用，使得檢索準則匹配存儲在主數(shù)據(jù)庫上的信息項的步驟。
7.如權(quán)利要求1到6中任一權(quán)利要求所述的方法，其特征在于，所述產(chǎn)權(quán)是通過出售或出租向購買者提供交易的房地產(chǎn)。
8.一種在計算機網(wǎng)絡(luò)上用于提供至少一項產(chǎn)權(quán)交易的計算機系統(tǒng)，所提供的產(chǎn)權(quán)用于從至少一個交易者到至少一個購買者之間進行的交易，其特征在于，所述系統(tǒng)包括用于存儲和傳播有關(guān)產(chǎn)權(quán)信息的主數(shù)據(jù)庫，主數(shù)據(jù)庫位于至少一個能被需要獲得所述產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息的購買者訪問的主服務(wù)器上；至少一個存儲由一個或一個以上的交易者提供用于交易的產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息的代理數(shù)據(jù)庫，每個所述代理數(shù)據(jù)庫適于訪問主服務(wù)器，以便將存儲在所述代理數(shù)據(jù)庫上的信息傳送到主數(shù)據(jù)庫；和與所述至少一個代理數(shù)據(jù)庫相聯(lián)系的數(shù)據(jù)交易管理程序，所述數(shù)據(jù)交易管理程序適于對交易者和購買者之間的產(chǎn)權(quán)交易各階段的相關(guān)信息進行管理，并記錄在代理數(shù)據(jù)庫中。其中，在所述代理數(shù)據(jù)庫中管理和記錄交易者和購買者之間的產(chǎn)權(quán)交易階段的相關(guān)信息，并且所述主數(shù)據(jù)庫經(jīng)編程來與所述代理數(shù)據(jù)庫連接來接收與新產(chǎn)權(quán)相關(guān)的信息，并直接從所述代理數(shù)據(jù)庫更新已存儲在所述主數(shù)據(jù)庫中的產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息。
9.如權(quán)利要求8所述的計算機系統(tǒng)，其特征在于，所述有關(guān)產(chǎn)權(quán)的信息包括多條與產(chǎn)權(quán)特定內(nèi)容相關(guān)的信息項，并且可以由交易者和購買者單獨進行檢索。
10.如權(quán)利要求8或9所述的計算機系統(tǒng)，其特征在于，所述數(shù)據(jù)交易管理程序進一步包括在管理產(chǎn)權(quán)交換交易中幫助用戶的交易管理程序。
11.如權(quán)利要求10所述的計算機系統(tǒng)，其特征在于，所述交易管理程序通過在協(xié)商交易中管理和記錄產(chǎn)權(quán)交易的和各階段來幫助交易者。
12.如權(quán)利要求11所述的計算機系統(tǒng)，其特征在于，所述交易管理程序記錄在購買者進入與某項產(chǎn)權(quán)交易者進行協(xié)商時所表達的興趣。
13.如權(quán)利要求12所述的計算機系統(tǒng)，其特征在于，所述交易管理程序記錄雙方正在協(xié)商中。
14.如權(quán)利要求11或12所述的計算機系統(tǒng)，其特征在于，所述交易管理程序記錄雙方已經(jīng)中止協(xié)商。
15.如權(quán)利要求8到14中任一權(quán)利要求所述的計算機系統(tǒng)，其特征在于，所述系統(tǒng)包括記錄產(chǎn)權(quán)交易相關(guān)事件的歷史管理數(shù)據(jù)庫。
16.一種在計算機網(wǎng)絡(luò)上用來提供至少一項產(chǎn)權(quán)交易的方法，其特征在于，已經(jīng)結(jié)合附圖在上文中作了實質(zhì)性描述。
17.一種在計算機網(wǎng)絡(luò)上用來提供至少一項產(chǎn)權(quán)交易的計算機系統(tǒng)，其特征在于，已經(jīng)結(jié)合附圖在上文中實質(zhì)上作了描述。
全文摘要
一種在計算機網(wǎng)絡(luò)上(例如因特網(wǎng))用于提供產(chǎn)權(quán)交易的計算機系統(tǒng)(10),用于交易的產(chǎn)權(quán)是由交易者提供給使用網(wǎng)頁瀏覽器(20,22)或WAP電話(24)的購買者。該系統(tǒng)包括用于存儲產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息的主數(shù)據(jù)庫(12),主數(shù)據(jù)庫位于至少一個能被某個購買者瀏覽器訪問的主服務(wù)器上。系統(tǒng)進一步包括通過特定交易者來存儲提供交易的產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息的代理數(shù)據(jù)庫(14、16和18)。代理服務(wù)器訪問主服務(wù)器以便向主數(shù)據(jù)庫傳送存儲在代理數(shù)據(jù)庫上的信息。計算機系統(tǒng)也包括適于在主和/或代理數(shù)據(jù)庫中記錄與交易者和購買者之間產(chǎn)權(quán)交易各階段相關(guān)的信息,購買者訪問主服務(wù)器并從主數(shù)據(jù)庫請求有關(guān)產(chǎn)權(quán)的特定信息,并且與交易者和購買者之間產(chǎn)權(quán)交易各階段相關(guān)的信息記錄在主和/或代理數(shù)據(jù)庫中,以便于簡化交易。
文檔編號G06Q50/00GK1353843SQ00808443
公開日2002年6月12日 申請日期2000年3月16日 優(yōu)先權(quán)日1999年4月6日
發(fā)明者羅伯特·迪恩斯 申請人:羅伯特·迪恩斯